千葉市での不動産売却、税金の疑問相談｜ピタットハウス稲毛穴川店へ

～知らなかったでは済まされない。売却前に知っておくべき税金知識～

不動産を売却する際には、思いがけず大きな税金が発生することがあります。

とくに「売却益が出たとき」はもちろん、「利益が出ていないと思っていたのに課税対象だった」「特例が使えることを知らずに余分な税金を払った」など、実際の現場では税金にまつわるトラブルが後を絶ちません。 ここでは、不動産売却時にかかる税金の全体像を振り返り、注意すべきポイントや節税対策についてわかりやすくまとめました。

【1】譲渡所得税とは？ 不動産を売却したときに、「売却価格－取得費・諸費用」で利益（＝譲渡所得）が出た場合、所得税・住民税・復興特別所得税の3つを合わせた「譲渡所得税」が発生します。

税率は所有期間によって異なり、 5年以下の短期所有：約39.63% 5年超の長期所有：約20.315% というように、所有期間が長い方が有利になります。 なお、「取得費」は購入金額だけでなく、仲介手数料や登記費用、リフォーム代なども含められます。領収書が残っていれば課税所得を圧縮できるため、書類の保管は非常に重要です。

【2】控除や特例の活用で税金を抑える

売却益が出ても、各種特例を活用することで税金を大幅に軽減または非課税にすることができます。代表的なものは以下の3つです。

3,000万円特別控除：マイホーム（居住用不動産）を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける制度。これにより、たとえ1,000万円以上の売却益が出ても、課税されないケースが多数あります。

軽減税率の特例：10年以上保有したマイホームの売却では、長期譲渡所得の税率をさらに引き下げ（所得税10％、住民税4％）することが可能です。

買換え特例・交換特例：一定の条件下で、売却益の課税を繰り延べる制度です。老朽化した住まいの買い替えや住み替えを検討している方には大きなメリットがあります。 ただし、これらの特例には細かな要件があるため、制度を使う前には必ず税理士や不動産会社と事前確認が必要です。

【3】譲渡所得税以外にもある「見落としやすい税金」

売却益が出なくても、以下の税金や費用は必ず発生します。

● 印紙税 売買契約書には印紙の貼付が義務付けられています。契約金額に応じて課税され、たとえば3,000万円台の契約では1万円程度が必要になります（軽減措置期間中の場合）。

● 登録免許税 住宅ローンが残っていた場合、抵当権を抹消するための登記が必要で、1物件あたり1,000円の登録免許税がかかります。実務では司法書士への報酬も別途発生します。

● 固定資産税清算金 不動産を売却した年の1月1日現在の所有者（売主）に固定資産税が課税されるため、引渡日以降の分を日割り計算で買主に請求します。これは税金ではありませんが、実務上の資金清算として重要です。

【4】確定申告は忘れずに

譲渡所得が出た場合や、特別控除などを使う場合には、売却した翌年の2月16日〜3月15日までに確定申告が必要です。

よくあるミスが、「税金が出ない＝確定申告不要」と思ってしまうこと。 実際には、3,000万円控除などの特例を適用するためには必ず申告が必要です。申告を忘れると、適用が受けられず、あとから高額の税金を請求されるリスクがあります。

【5】不動産売却前にやっておくべき準備

取得費・費用の証拠書類を保管・整理する　→ 領収書、請求書、登記簿謄本など

所有期間・居住年数を確認する 　→ 短期/長期の税率や特例適用要件に関わるため

使える特例を事前に調べておく 　→ 条件を満たすか、確認は必須

税理士・不動産会社と連携して進める 　→ 自己判断はリスク。プロのサポートを活用

【まとめ】 不動産売却には、複数の税金が関わってきます。特に注意が必要なのは「譲渡所得税」で、所有期間や売却益の有無、使える特例によって税額が大きく異なります。

しかし、逆に言えば、正しい知識と事前準備があれば税金は抑えられるということでもあります。 「税金が不安で売却に踏み切れない」 「いくら手元に残るのか明確にしたい」 そのような方こそ、まずはプロによる税金シミュレーションや相談サービスを活用することをおすすめします。大切な不動産の売却を、安心して進めていただくために、税金面でのサポートも私たちにお任せください。